Separazione o Divorzio? e la Casa?

Cosa sapere per tutelare un immobile e la sua vendita tra ex coniugi

La gestione del patrimonio immobiliare durante una separazione è uno dei passaggi più delicati del procedimento, poiché la casa, oltre ad avere un valore economico, rappresenta stabilità, sicurezza ed è spesso il centro della vita familiare.
Per questo motivo è fondamentale muoversi con trasparenza e consapevolezza, evitando decisioni impulsive che potrebbero generare ulteriori contenziosi in un momento già molto delicato.

È possibile vendere casa prima della separazione?

Certamente, è possibile. Ma attenzione, perché oltre ai normali controlli preventivi – che abbiamo già discusso in questo nostro articolo precedente – la vendita in fase di separazione coniugale non deve avere lo scopo di danneggiare l’altro coniuge. Se uno dei due interessati ritenesse di essere stato penalizzato, potrebbe decidere di esercitare uno dei seguenti diritti:

• Impugnare la vendita.
• Chiedere un risarcimento.
• Domandare l’assegnazione dell’immobile.

La vendita è pienamente legittima solamente quando è concordata tra le parti e non ci sono figli da tutelare. Il ricavato verrà in questo caso gestito con un accordo scritto e incontestabile.

Rischio di perdere la casa

Il rischio di perdere la disponibilità dell’immobile – più che la sua proprietà – è una concreta eventualità nel corso di una separazione e dipende principalmente da 2 aspetti gravosi.

1. La presenza di figli minorenni o non autosufficienti.
2. Il regime patrimoniale scelto al momento del matrimonio (comunione o separazione dei beni)

🔖 In presenza di figli minorenni o non autosufficienti l’interesse della prole prevale sul diritto di proprietà.
Di norma il giudice assegna l’abitazione al genitore collocatario, cioè quello con cui i figli vivono stabilmente, anche se l’immobile è di proprietà esclusiva dell’altro coniuge. Cosa può fare il proprietario a questo punto? Ci sono 4 “mosse” utili al caso.

• Negoziare un accordo di separazione consensuale.
• Stabilire tempi certi per il rilascio.
• Definire con precisione la gestione delle spese.
• Regolamentare l’eventuale futura vendita.

L’interesse dei figli resta prioritario.

🔖 In assenza di figli la questione si riduce sostanzialmente sull’aspetto patrimoniale, vale a dire di carattere esclusivo o in comproprietà, che per ovvie ragioni risulterà più semplice da gestire.

• Proprietà Esclusiva
  • Se l’immobile è stato acquistato prima del matrimonio l’ex partner non avrà diritto a rimanere nell’abitazione, mentre se al momento di sposarsi è stato scelto il regime di separazione dei beni, la titolarità sarà esclusiva che l’immobile sia stato acquistato prima o durante il matrimonio.

• Comproprietà
  • Se entrambi i partner sono proprietari al 50% – quando gli acquisti sono stati effettuati durante il matrimonio, insieme o separatamente – esistono 3 soluzioni da attuare.

1. Un partner acquista la quota di proprietà dell’altro.
2. Assieme i partner decidono di vendere l’immobile e di dividersi il ricavato.
3. In casi estremi i partner possono richiedere la divisione giudiziale.

Se non si raggiunge un accordo, il tribunale può disporre la vendita all’asta, soluzione che generalmente  determina una perdita di valore rispetto alla consueta vendita nel mercato libero.

Vendere la casa assegnata all’ex coniuge

È possibile vendere anche un immobile già assegnato all’ex partner, ma occorre distinguere due vie principali, ciascuna più o meno opportuna secondo le diverse caratteristiche del rapporto tra i due ex partner.

Vendita a terzi con diritto di abitazione
Se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto nei registri immobiliari, l’acquirente dovrà rispettare il diritto di abitazione dell’ex coniuge. Al contrario, se non è stato trascritto, il diritto è opponibile per nove anni dalla data dell’assegnazione e questo inciderà, anche in modo consistente, sul valore di mercato dell’immobile.

Vendita della quota tra ex coniugi
È una delle soluzioni più frequenti, quando un coniuge acquista la quota dell’altro ottenendo così la proprietà esclusiva. In questo caso la vendita/acquisto presenta un vantaggio fiscale importante. Infatti il trasferimento è esente da imposta di registro, bollo e ipotecarie (Legge 74/1987) quando ha luogo nell’ambito di accordi di separazione o divorzio.
L’accordo naturalmente deve essere formalizzato con atto notarile o inserito nel verbale di separazione omologato.

Separazione dei beni e strumenti di tutela preventiva

Come abbiamo già detto, chi vuole prevenire complicazioni dovrebbe prendere una decisione netta prima della cerimonia matrimoniale, aderendo al regime di separazione dei beni (che però può modificare anche successivamente) o a un fondo patrimoniale (con cautela).
Va detto che nessuna delle due disposizioni suddette e nessuno strumento può superare la tutela dei figli in caso di assegnazione.

Perdere il diritto alla casa assegnata

L’assegnazione della casa non stabilisce un diritto perenne, ma secondo l’art. 337-sexies del Codice Civile può essere revocata nel caso in cui il beneficiario incorra in una delle posizioni che seguono.

• Smette di abitare stabilmente nell’immobile assegnato.
• Inizia una convivenza stabile, che pregiudica il benessere dei figli.
• Contrae nuovo matrimonio.

Quindi è fondamentale predisporre in anticipo una strategia immobiliare corretta. Quando una casa viene venduta – ma si può dire lo stesso per altri beni di una certa importanza – in un momento di forte tensione emozionale, si rischia di svenderla per chiudere in fretta la trattativa o, al contrario, di bloccarne la vendita a causa dei conflitti tra i partner.

Ricordatevi che affidarsi a professionisti esperti in compravendite e diritto immobiliare, è il modo migliore per tutelare i propri interessi, proteggere il patrimonio e affrontare la vendita della casa con serenità, anche nei momenti più delicati della propria vita. Una gestione professionale, in grado di gestire anche situazioni emotive complesse, consente di evitare di generare contenziosi che si protraggono per anni, evita errori formali e il rischio della perdita di valore, determinando il corretto prezzo di mercato. Permette così di strutturare una vendita sicura e fiscalmente efficiente proteggendo gli interessi di entrambe le parti.

Buona vendita allora!

Gianluca Boiago
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