Il mercato immobiliare in Italia

L’andamento del mercato immobiliare in Italia nel 2025 mostra segnali di moderata crescita e dinamismo, con alcune caratteristiche chiave emerse dagli ultimi dati e analisi.

Le tensioni geopolitiche, le guerre, le minacce sulle barriere commerciali hanno concorso a ridimensionare le previsioni di crescita della nostra economia, con inevitabili ricadute sul mercato immobiliare che rendono incerto il quadro dei prossimi mesi. Inoltre le banche non hanno ancora virato verso un allentamento dei criteri di erogazione dei prestiti, principalmente a causa dell’incertezza del contesto geopolitico ed economico internazionale, che potrebbe avere ripercussioni sulle condizioni economiche delle famiglie italiane, già messe a dura prova dalla perdita di potere di acquisto avvenuta con l’impennata inflazionistica (Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma).

In questo articolo voglio illustrare in modo semplice la situazione del mercato immobiliare italiano, per chi volesse acquistare una casa per sé o per investimento con un po’ di consapevolezza in più e qualche rischio in meno.
Cominciamo a ‘dare i numeri’.

Mercato immobiliare nel primo trimestre 2025

In generale le compravendite immobiliari previste in leggero aumento (+0,8%) rispetto al 2024, con un volume che doveva raggiungere 725.000 transazioni nel 2025, mostrano in fase preliminare una leggera contrazione o stabilizzazione intorno a 689.000 unità. C’è una certa variabilità nelle stime, ma il mercato è sostanzialmente stabile.

Secondo le stime preliminari, nel primo trimestre 2025 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e aumenta del 4,4% su base annua (dati ISTAT). La stabilizzazione della dinamica tendenziale dell’IPAB risente di due fattori:

• l’accelerazione dei prezzi delle abitazioni già esistenti (da +3,4% del quarto trimestre 2024 a +4,9% del primo trimestre 2025)
• il forte rallentamento dei prezzi delle abitazioni nuove (dal +9,2% al +1,5%).

I fattori che influenzeranno i prezzi delle case nel prossimo futuro – in un verso o nell’altro – saranno principalmente 6.

1. Stabilizzazione e calo dei tassi di interesse sui mutui, che rendono più facile l’accesso al credito.
2. Fiducia dei consumatori grazie alla percezione di un’economia più stabile.
3. Aumento della domanda rispetto all’offerta limitata, scompenso che spinge i prezzi verso l’alto.
4. Efficienza energetica e sostenibilità.
5. Costi di ristrutturazione elevati e livello dei salari.
6. Solidità patrimoniale delle famiglie italiane con bassi livelli di indebitamento.

Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita dei volumi di compravendita residenziale: +11,2% la variazione tendenziale registrata nel primo trimestre 2025 dopo il +7,6% del trimestre precedente per il settore residenziale (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate).

La domanda del settore residenziale evidenzia così un orientamento a immobili di qualità, in aree periferiche, con spazi adattabili e maggiore interesse alla sostenibilità energetica, al rapporto qualità-prezzo e alla vivibilità.

Tuttavia la scarsità di nuove costruzioni e le difficoltà normative limitano l’offerta immobiliare, che risulta insufficiente a soddisfare la domanda crescente, contribuendo a mantenere elevati i prezzi e i canoni di locazione, soprattutto nelle grandi città.

Permessi di Costruire

Nel primo trimestre 2025, sulla base delle autorizzazioni richieste per il comparto residenziale, si stima un forte calo congiunturale sia del numero di abitazioni (-10,2%), sia della superficie utile abitabile (-7,2%), al netto dei fattori stagionali. Anche l’edilizia non residenziale registra una notevole flessione (-11,4%) rispetto al trimestre precedente. E confrontato con lo stesso trimestre del 2024, il settore residenziale mostra una considerevole diminuzione – sia del numero di abitazioni (-19,4%), sia della superficie utile abitabile (-14,1%) – e la superficie dei fabbricati non residenziali diminuisce invece del 10,5%.

La quota di abitazioni acquistate nel 1° trimestre del 2025 da persone fisiche che hanno fatto ricorso ad un mutuo ipotecario sale al 45,8%, 4 punti percentuali in più rispetto al trimestre precedente.

Il tasso di interesse medio applicato alla prima rata scende al 3,2%. Rimane sopra il 70% la quota di acquisti di abitazioni con agevolazione prima casa e scende sotto il 6% la quota di acquisti di abitazioni di nuova costruzione.

Sondaggio sul mercato delle abitazioni

Il clima del mercato immobiliare residenziale nel primo trimestre 2025 è rilevato presso gli Agenti Immobiliari mediante il “Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia”. Si tratta di una ricerca realizzata da Banca d’Italia, Tecnoborsa e OMI-Agenzia delle Entrate, condotta trimestralmente presso un campione di agenti immobiliari.

Ve lo posso sintetizzare in pochi punti essenziali.

Nel primo trimestre 2025, sulla base delle autorizzazioni richieste per il comparto residenziale, si stima un forte calo congiunturale sia del numero di abitazioni (-10,2%), sia della superficie utile abitabile (-7,2%), al netto dei fattori stagionali. Anche l’edilizia non residenziale registra una notevole flessione (-11,4%) rispetto al trimestre precedente. E confrontato con lo stesso trimestre del 2024, il settore residenziale mostra una considerevole diminuzione – sia del numero di abitazioni (-19,4%), sia della superficie utile abitabile (-14,1%) – e la superficie dei fabbricati non residenziali diminuisce invece del 10,5%.

• Nel primo trimestre del 2025 il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei prezzi delle abitazioni ha raggiunto il livello più alto dall’inizio dell’indagine.
• La quota di agenzie che hanno concluso almeno una transazione nel trimestre di riferimento è rimasta nettamente superiore all’80%.
• Il prezzo finale di vendita è in media del 7,3% inferiore rispetto alle richieste iniziali del venditore, lo sconto più basso dall’inizio della rilevazione.
• Il tempo tra l’affidamento dell’incarico e la vendita si è ridotto rispetto alla precedente rilevazione da 5,7 a 5,2 mesi.
• Il numero degli incarichi da evadere nel primo trimestre 2025, per quasi il 40% degli agenti è diminuito rispetto al periodo precedente.
• Il divario fra prezzi offerti e domandati resta il motivo principale della cessazione dell’incarico a vendere. Solo il 18% degli operatori, ha segnalato la difficoltà di ottenere un mutuo tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere.
• Le aspettative degli agenti per il trimestre in corso, nel confronto con lo stesso periodo dello scorso anno, sono lievemente più favorevoli, sia rispetto al proprio mercato di riferimento sia rispetto a quello nazionale.

Buon investimento allora!

Gianluca Boiago
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