Da dove arriva la casa che sto per acquistare?

Come anticipato dal titolo, in questo articolo andremo a fare una panoramica sulle tipologie di provenienza degli immobili, dove per ‘provenienza’ intendo il modo in cui la persona dalla quale sto acquistando un immobile è diventato suo legittimo proprietario.
Quando si acquista una casa o si valuta un immobile, è importante conoscere la sua provenienza, ovvero il modo in cui il proprietario attuale ne è venuto in possesso.

Di fatto vi sono diversi modi, con sostanziali differente che è bene conoscere.

Atto Notarile di Compravendita a titolo Oneroso

• Partiamo dall’atto di compravendita a titolo oneroso – tra i più comuni e importanti nel diritto civile e immobiliare – ovvero il trasferimento della proprietà tra un soggetto venditore ed un acquirente, previo versamento di un corrispettivo economico. La forma scritta ne prevede la stipula dinnanzi ad un notaio che dopo averlo registrato presso l’Agenzia delle Entrate, provvede a trascriverlo nei Registri Immobiliari per rendere l’atto opponibile e garantirne il diritto di proprietà all’acquirente. In buona sostanza ne dà pubblicità; e ricordiamoci gli atti sono pubblici e chiunque può chiederne copia.

Provenienza per Successione

• Un’altra modalità è la Provenienza per Successione, ovvero il trasferimento agli eredi a seguito del decesso del precedente proprietario, senza che ci sia un atto notarile. Distinguiamo 2 tipologie di successione: quella LEGITTIMA e e quella TESTAMENTARIA. Nella prima tipologia, in assenza di un testamento, gli eredi ricevono la loro quota di proprietà come da Codice Civile, mentre nella seconda tipologia, quella testamentaria, si prevede la ripartizione delle quote a seconda delle volontà del defunto.

Approfondiamo alcuni aspetti di questa tipologia, perché per poter acquistare un immobile con questa provenienza, si deve concludere la procedura correttamente. E credetemi, nella maggior parte delle compravendite ciò avviene il giorno stesso del vostro rogito di acquisto!

Per essere precisi, la dichiarazione di successione che sia legittima o testamentaria – redatta dal professionista scelto dagli eredi – deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate ed eseguita la voltura catastale che ne aggiorna l’intestazione del nuovo proprietario. Prima di tutto gli eredi devono accettare l’eredità e qui possono nascere le prime controversie. Contenziosi tra eredi, quote indivise che possono complicare la vendita, debiti ereditari che gravano sull’immobile, il beneficio d’inventario, sono le questioni che nascono più di frequente. Perciò perché si concluda la procedura che permetta di vendere a terzi l’immobile, si esige l’accettazione tacita dell’eredità che è regolata dall’art. 476 del Codice Civile. Tale formalità il più delle volte viene eseguita il giorno stesso del vostro acquisto, dal notaio rogante.

Provenienza per Donazione

• Nel caso della donazione , si tratta di un atto volontario in cui il donante trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene al donatario, senza riceverne alcun corrispettivo in denaro! L’atto di donazione viene fatto dal notaio in presenza di due testimoni.

Se vi trovate nella situazione di voler acquistare un immobile con questa provenienza, dovete sapere che può essere oggetto di azioni di riduzione da parte degli eredi legittimari, anche quando ne siete voi i nuovi proprietari.

Non vi spaventate c’è sempre una soluzione a tutto! Sappiate che il Codice Civile disciplina agli articoli 769 e seguenti, che un erede legittimario se ritiene che la donazione abbia leso i suoi diritti ereditari – classica situazione in cui il genitore ha donato l’eredità immobiliare ad un solo figlio – può richiedere, anche a voi che siete i nuovi proprietari di casa la sua quota spettante di eredità.
Ora si necessiterebbe di una lunga ed approfondita delucidazione sui modi in cui questo possa accadere, ma mi limito solo a portarvi a conoscenza di questo “rischio”. In ogni caso, tutto ha un termine. L’azione di riduzione deve essere fatta entro i 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Qualora siate in presenza di una provenienza per donazione, le principali soluzioni per scongiurare questi rischi sono 2 e vi consiglio di pretenderle dal vostro venditore.

1. La sottoscrizione di un’apposita polizza assicurativa contro i rischi di rivendicazioni ereditarie. Nel mercato oggi esistono polizze di numerose compagnie e questa voce di costo ritengo corretto venga attribuito al venditore.
2. Una dichiarazione scritta, la rinuncia all’azione di riduzione da parte degli eredi legittimari, che sarà messa agli atti quando interverranno alla data di stipula della vostra compravendita.

Un’ultima cosa è bene sapere, esiste sempre se pur remota, la possibilità che entro i termini indicati salti fuori un figlio “illegittimo” che possa agire con un’azione di riduzione. Per questo consiglio sempre, comunque, di pretendere la sottoscrizione della polizza assicurativa, l’unica soluzione che vi permetterà di dormire sogni tranquilli nella vostra nuova casa.

Buon acquisto allora!

Gianluca Boiago
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