Acquistare casa privatamente: si può fare.

5 consigli per evitare che il fai-da-te si trasformi in un incubo

Permettetemi di dare qualche consiglio a coloro che stanno per affrontare privatamente un acquisto di casa, ovvero senza l’intervento di un mediatore immobiliare professionista.

Ad alcuni sembra una cosa semplice, un’attività più o meno alla portata di tutti, e decidono di impegnarsi nella mediazione fai-da-te, salvo scoprire di lì a poco che in realtà acquistare una casa nasconde numerose “insidie”.

Partiamo dal presupposto che acquistare casa è un passo importante e il più delle volte comporta un esborso economico rilevante. Considerando che voi, come acquirenti, dovete garantire al venditore la solvibilità, quanto siete sicuri che ciò che il venditore vi si sta per vendere sia altrettanto garantito?

Cosa intendo per garantito? Partiamo dalle basi.

Innanzitutto, sembra banale, ma una volta individuata la casa che si desidera acquistare bisogna accertarsi che si stia affrontando la trattativa privata con colui che è il proprietario effettivo! Già immagino il vostro sorriso leggendo queste prime righe, “Ma per chi mi hai scambiato, per un cretino?” “Vabbè svagato, ma fino a là ci arriva anche un bambino di 2 anni”.

Beh, credetemi, nei miei oltre 25 anni di esperienza di mediazioni, acquisti e vendite ne ho viste letteralmente di tutti i colori. Vi ricordate il film di Totò che vende la fontana di Trevi?

1. Il primo controllo da fare è proprio verificare a chi è intestata la proprietà.

E la cosa più semplice per farlo come lo farebbe un mediatore professionista è richiedere la copia dell’atto di provenienza (l’atto notarile di compravendita), direttamente al proprietario della casa da acquistare.

Ricordiamoci che sono atti pubblici, ovvero chiunque ne può richiedere una copia presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (consultabile anche online sul sito dell’Agenzia delle Entrate). È un documento che è necessario fornire al notaio per la vostra futura stipula per l’acquisto, perciò il venditore non dovrebbe negarvi tale documentazione. Al più, vi suggerisco di richiederne una copia di quella che ha ottenuto lui all’epoca del suo acquisto, con gli importi ‘mascherati’ o cancellati (per questioni della solita privacy).

Questo primo consiglio per quanto insolito, vi permette di sincerarvi della provenienza del bene. È fondamentale per non scoprire, all’ultimo momento, che proviene da atto di donazione, ma approfondirò questa tematica in uno dei prossimi articoli.

2. Ci siamo sincerati della provenienza e del proprietario, dobbiamo occuparci di un’altra verifica importantissima: la conformità urbanistica e catastale di ciò che si sta per acquistare.

Lo stato di fatto dell’immobile, deve risultare conforme ai progetti autorizzati e depositati nel Comune nel quale si trova la casa da acquistare, come disposto dell’art. 4O della legge 28/O2/1985 n. 47, sue modifiche ed integrazioni; anche le planimetrie depositate in Catasto devono risultare conformi allo stato di fatto, art. 29 comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985 n. 52.

Vi chiederete “come posso verificare tutto ciò”? Partite dal presupposto che il venditore è tenuto a garantire le conformità della casa che vende, ma consiglio di far eseguire questi accertamenti da un tecnico abilitato, per esempio il vostro geometra o tecnico di fiducia.

3. Verificato che l’immobile sia conforme, non ci rimane che eseguire una visura ipotecaria.

Questo terzo passaggio in realtà lo collocherei in cima alla lista delle cose da fare, perché riveste un ruolo molto importante. Dovete sincerarvi che – sia sull’immobile che sul proprietario dell’immobile – non gravino trascrizioni o iscrizioni preguidizievoli che ne possano quindi pregiudicare l’acquisto.

Molte volte ho assistito a sottoscrizioni di preliminari tra privati con relativo pagamento di caparre anche cospicue, per scoprire a pochi giorni dalla stipula notarile che l’immobile è pignorato! Queste verifiche devono essere sempre eseguite prima del versamento della caparra e potete avvalervi del notaio di vostra fiducia, oppure di società che si occupano specificamente di visure.

4. Altra documentazione da richiedere al vostro venditore è la certificazione energetica dell’edificio, nota anche come Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Il riferimento legislativo è art. 6 comma 3 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n. 19. Verificata la data di scadenza dell’attestato, sappiate che l’Agenzia delle Entrate precisa che la APE non è soggetto a imposta di registro se allegato al contratto in sede di registrazione.

5. Ultimo consiglio ma non meno importante nell’ordine: quanto siete sicuri che state acquistando la vostra casa al valore di mercato corretto?

Basandomi sempre sulla mia esperienza, nelle compravendite tra privati ho assistito spesso ad acquirenti che hanno sborsato una cifra ben superiore alla mia valutazione di mercato. Perché è facile cadere in questo errore? Perché le parti percepiscono il risparmio generato dal fatto che non pagano la commissione a un agente immobiliare come un ‘bonus casa’, che il più delle volte si traduce in una predisposizione a una spesa maggiorata e quindi all’acquisto oltre il reale valore.

Siete ancora dell’idea che sia una cosa semplice la trattativa tra privati per acquistare casa? Spero di avervi fornito 5 ottimi motivi per prestare attenzione e diligenza nell’acquisto e utili per non incappare nelle insidie della mediazione.

Buon acquisto allora!

Gianluca Boiago
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